Tiflis Mieten und die Lücke zwischen älteren und modernen Gebäuden
Eine Galt & Taggart-Veröffentlichung vom 29. Juli 2026 bringt den Lagerbestand von Tiflis im Jahr 2025 auf etwa 1,26 Millionen Quadratmeter. Mehr als 80% wurden als Raum der unteren Klasse beschrieben. Das Unternehmen meldete eine Miete von 6,3 USD pro Quadratmeter, nach einem Anstieg von 60% seit 2022. Dies ist eine datierte Marktbeobachtung, kein Zitat für ein bestimmtes Gebäude. Die gleiche Veröffentlichung prognostiziert eine zusätzliche Versorgung von 31% bis Ende 2027, wobei 85% der geplanten Projekte rund um Samgori und die Eingänge der Stadt liegen. Diese Pipeline bleibt eher eine Prognose als ein abgeschlossener Bestand. [1]
Ein früherer Galt & Taggart-Workshop zitierte Trockenlagermieten von 5-6 USD pro Quadratmeter, ohne Steuern. Die Umfrage umfasste 40 Unternehmen, die bis zu 40% des Lagerbedarfs von Tiflis ausmachen; viele erwarteten, zusätzliche Anforderungen durch den Bau eigener Räumlichkeiten zu erfüllen. [2] Zusammen beschreiben diese Publikationen einen Markt, in dem Mietwachstum und begrenzte geeignete große Gebäude die Eigentümerbelegung sowie die Entwicklung von Drittanbietern gefördert haben.
Regionalmieten in der Marktstudie 2024 von TBC Capital
Die Studie von TBC Capital, die im März 2025 veröffentlicht wurde und den Industrie- und Logistikmarkt 2024 abdeckt, schätzte landesweit rund 2,2 Millionen Quadratmeter. Es klassifizierte 67% als eigentümerbesetzt und 33% als vermietbar. Diese nationale Schätzung und die spätere Galt & Taggart Tiflis-Serie haben unterschiedliche Abdeckung und Daten. Sie sollten getrennt gelesen werden. [3]
| Markt | Monatliche Miete, USD pro m² | Marktcharakter |
|---|---|---|
| Tiflis | 3–5; Klasse A etwa 7 | Größte Konzentration an vermietbarem Raum |
| Kutaissi | 2–2.5 | Traditionelle Räumlichkeiten für die Herstellung, Montage und Lagerung |
| Batumi | 3–6 | Kleinerer Pachtmarkt neben Hafen- und Küstenstadtnachfrage |
| Poti | Keine vergleichbare Miete hier angegeben | Umschlag- und Transitdienste, die häufig über Dienstleistungsaufträge verkauft werden |
Diese Benchmarks schließen die anwendbaren Steuern und, sofern in der Studie angegeben, die Dienstleistungsgebühren aus. Ein Umschlagvertrag kann eine Anlage wirtschaftlich aktiv machen, ohne als herkömmlicher belegter Mietvertrag zu erscheinen. Dies ist besonders in Poti von Bedeutung, wo schnelle Frachtbewegungen für viele Betreiber wichtiger sind als eine langfristige Nutzung des Bodens. Folglich beschreiben die Mietraumbelegungsmaßnahmen der Studie nicht die Auslastung jedes Terminals. [3]
Samgori, Isani und die Flughafenseite von Tiflis
Der östliche Teil der Hauptstadt verbindet den Zugang zum Flughafen, Industrieland, Eisenbahninfrastruktur und den Straßen nach Aserbaidschan und Armenien. Samgori und Isani treten deshalb immer wieder in Lager- und Vertriebsgesprächen auf. Nadzaladevi und andere nördliche Industriegebiete bleiben für Unternehmen, die bereits dort ansässig sind, relevant, während die Räumlichkeiten auf den Ansätzen der Stadt größere Werften als ein eingeschränktes innerstädtisches Grundstück aufnehmen können.
Der Standort beeinflusst die Art des Mieters. Der Vertrieb von Supermarkt- und Konsumgütern beinhaltet wiederholte Lieferarbeiten in Tiflis und den Regionen. Ein flughafengebundenes Frachtgeschäft benötigt eine andere Beziehung zur Zolllagerung und -abfertigung. Ein Containerdepot verdient aus der Bewegung und dem vorübergehenden Halten von Geräten sowie aus Gebäuden. Die Behandlung aller drei als Quadratmeter "Lager" verschleiert ihre verschiedenen kommerziellen Funktionen.
Gebrüder Weiss: ein größerer Standort ist nicht alle abgedeckt Speicher
Gebrüder Weiss kündigte am 9. Oktober 2024 die dritte Erweiterung von Tiflis an. Das Unternehmen beschrieb eine Erweiterung von rund 13.000 Quadratmetern und eine Gesamtfläche von 142.000 Quadratmetern, die Lager, Umschlagflächen, Eisenbahn, Parkplätze und Freiflächen kombiniert. Die Gesamtfläche beträgt nicht 142.000 Quadratmeter überdachte Lagerhalle. Die Ankündigung verzeichnet auch eine zusätzliche Bahnverbindung im Jahr 2020 und eine Investition von 11,5 Millionen Euro in den jüngsten Ausbau. [4]
Der Flughafenbetrieb kombiniert LKW-, Schienen-, Luft- und Seelogistik mit Zoll- und Lagerdienstleistungen. Seine Präsenz verdeutlicht die Unterscheidung zwischen der Anmietung eines leeren Gebäudes und dem Kauf eines betriebenen Logistikdienstes: Kunden kaufen möglicherweise Empfang, Lagerung, Konsolidierung und Lieferung von einem Anbieter, anstatt diese Aktivitäten selbst zu verwalten.
Tbilisi Intermodal Hub hat eine neue Binnencontaineranlage hinzugefügt
Die AD Ports Group eröffnete am 3. Juni 2025 die erste Phase des Tiflis Intermodal Hub. In der Eröffnungsbekanntmachung wurden drei 600 Meter große Eisenbahnsporne, eine 50.000 Quadratmeter große Containerwerft und ein 2.500 Quadratmeter großes Klasse-B-Lager mit einer anfänglichen Umschlagkapazität von bis zu 96.000 TEU pro Jahr beschrieben. Die Gruppe hielt eine Beteiligung von 60% bei der Einweihung, mit Inveco und Wilhelmsen als Partner. [5]
Die Ankündigung vom Juni 2025 schlug ein 9.800 Quadratmeter großes Klasse-A-Lager und einen weiteren Schienensporn in einer späteren Phase vor. Auf der Anlagenseite des Betreibers, die am 3. November 2026 überprüft wurde, werden nun vier 600 Meter große Eisenbahnsporne, ein 9.800 Quadratmeter großes Lager der Klasse A, ein 2.500 Quadratmeter großes Lager der Klasse B und eine jährliche Umschlagkapazität von bis zu 200.000 TEU angezeigt. [8] Dies sind die veröffentlichten Spezifikationen und die Kapazität des Betreibers und nicht ein Bericht über die tatsächlich bearbeitete Fracht. Die Meilensteinseite listet Phase II ohne Abschlussdatum auf. [9] Die Binnenschifffahrt verbindet Container, die über Poti oder Batumi ankommen, mit dem Vertriebsmarkt der Hauptstadt.
Kutaisi, Batumi und Poti haben unterschiedliche Kunden
Die industrielle Aktivität von Kutaisi und die Free Industrial Zone unterstützen die herstellungsbezogene Lagerung und Montage. Die niedrigeren Mietbenchmarks in der TBC-Studie spiegeln einen anderen Immobilienmarkt als Tiflis wider. Die Verfügbarkeit von preiswerten Flächen schafft nicht den gleichen Verbrauchereinzug wie das Kapital; sein Wert liegt in den Produktions- und Regionalverteilungsarbeiten, die dort durchgeführt werden können.
Batumi kombiniert Hafenfracht mit einer wachsenden Küstenstadt und Gastfreundschaft. Poti ist direkter um Container, Massengut und Weiterfracht organisiert. Die ursprüngliche Unterscheidung zwischen trockener und temperaturgesteuerter Lagerung bleibt an all diesen Orten wichtig: Lebensmittel und pharmazeutische Waren brauchen Bedingungen, die gewöhnliche Industrieräume nicht automatisch bieten. Nationale Lagerflächen können ohne Informationen über die tatsächlichen Anlagen nicht in Kühlkettenkapazität umgewandelt werden.
Inländische Logistikunternehmen fügen Distributionsgebäude hinzu
Der Geschäftsbericht 2025 der TBC Bank Group ist ein konkretes Beispiel für diese Investition. Es erfasst die Finanzierung eines 13.000 Quadratmeter großen GIANTI Logistiklagers im Jahr 2025, das anschließend an ein großes Einzelhandelsunternehmen vermietet wurde. Das gleiche Konto beschreibt das bestehende Klasse-A-Lager von GIANTI und weitere Räumlichkeiten, die sich zum Berichtsstichtag im Bau befinden. Dies sind separate Kategorien: Ein finanziertes, gemietetes Gebäude unterscheidet sich von einer Entwicklungspipeline. Für den georgischen Markt zeigt das Beispiel, dass große Einzelhandelsvertriebsverträge neben der traditionellen industriellen Lagerung zweckgebundene Anlagen unterstützen. [7]
Zolllagerung ist eine separate Dienstleistungskategorie
Der Revenue Service veröffentlicht eine Klassifizierung der Orte für die Lagerung von Waren, einschließlich Zolllagern, Terminals und anderen zugelassenen Kategorien. Waren unter zollamtlicher Überwachung folgen diesen Regelungen; die gewöhnliche gewerbliche Lagerung erhält keinen Zollstatus, weil sie in der Nähe eines Hafens oder einer Freien Industriezone liegt. [6] Bei Importeuren wird anhand dieser Unterscheidung festgelegt, wo ungeklärte Lagerbestände gehalten werden können und welcher Wirtschaftsbeteiligte die entsprechenden Aufzeichnungen führt.
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