第比利斯的租金和旧建筑与现代建筑之间的差距

2026年7月29日的Galt & Taggart发布书显示,2025年第比利斯仓库库存约为126万平方米。 超过80%被描述为低级空间. 据该公司报告,自2022年以来,租金增加了60%,每平方米为6.3美元。 这是一个日期已久的市场观察,而不是任何特定建筑物的报价。 同一版预测到2027年底将增加31%的供给,在森高利和城市入口周围计划的项目占85%. 这一管道仍然是预测而不是完成库存。 [1]

较早的Galt & Taggart车间援引了每平方米5-6美元的干货房租金,不包括税款。 调查覆盖了40家公司,占第比利斯仓库需求的40%;许多公司希望通过建造自己的房舍来满足额外需求。 [2] 这些出版物合在一起描述了一个市场,在这个市场中,租金增长和有限的合适大型建筑鼓励业主占有和第三方发展。

TBC Capital 2024市场研究中的地区租金

TBC Capital的研究,2025年3月出版,涵盖2024年的工业和物流市场,估计全国面积约为220万平方米. 它将67%列为业主占有,33%列为可租赁。 这份全国估计和后来的Galt & Taggart 第比利斯系列有不同的覆盖面和日期. 应当分别阅读。 [3]

2025年3月公布的TBC Capital2024研究的租金观测结果
市场每月租金报告,每平方米美元市场特点
第比利斯3-5;A级约7人租赁空间的最大集中度
库塔伊西2–2.5用于制造、装配和储存的传统房舍
巴统3–6与港口和沿海城市需求一起租赁的市场较小
Poti (英语).这里没有可比的租金通常通过服务合同出售的装卸和过境服务

这些基准不包括适用的税收,并在研究中指明服务费。 装卸合同可以使设施在不作为常规占用的租约的情况下从事经济活动。 这一点在Poti尤其重要,因为在Poti,快速货物运输对许多运营商来说比长期地层占用更重要。 因此,该研究的租赁空间占用措施没有说明每个终端的利用率。 [3]

萨姆戈里、伊萨尼和第比利斯机场一侧

首都东部结合了机场、工业用地、铁路基础设施和通往阿塞拜疆和亚美尼亚的道路。 因此,Samgori和Isani多次出现在仓库和分发讨论中。 Nadzaladevi和其他北方工业区仍然与已经在那里设立的企业有关,而该市靠近的房地可以容纳比受限制的城内地块更大的院落。

地点影响租户的类型. 超级市场和消费品的分销涉及第比利斯和各地区的重复交付工作。 与机场有关的货运业务需要与海关的储存和装卸有不同的关系。 一个集装箱仓库从设备的流动和临时持有以及建筑物中赚取收入。 把所有三个都当作“仓库”的平方米,模糊了它们不同的商业功能。

Gebrüder Weiss: 更大的地点并非全部被覆盖

格布吕德·魏斯于2024年10月9日宣布第三次第比利斯扩张. 公司称扩建面积约1.3万平方米,总建筑面积14.2万平方米,结合了仓储,装卸空间,铁路,停车场和空地. 总占地面积14.2万平方米。 其公告还记录了2020年新增的铁路连接,以及最近一次扩建投资1,150万欧元. [4]

机场地区业务将卡车,铁路,空中和海上物流与海关和仓库服务相结合. 其存在表明,租用一座空楼与购买一个运营中的物流服务是不同的:客户可能从一个供应商那里购买接收、储存、合并和交付,而不是自己管理这些活动。

第比利斯联运枢纽增加了一个新的内陆集装箱设施

AD Ports集团于2025年6月3日启动了第比利斯联运枢纽第一阶段。 开通公告介绍了三座600米长的铁路螺旋桨,一座5万平方米的集装箱场和一个2500平方米的B级仓库,最初的装卸能力每年高达96000TEU. 该小组在就职典礼上持有60%的利息,Inveco和Wilhelmsen为合伙人. [5]

2025年6月的公告提出在后期建造9,800平方米的A级仓库和另一个铁路推力. 运营商的设施页面,于2026年11月3日检查,现发布4台600米长的铁路推车,9,800平方米的A级仓库,2,500平方米的B级仓库和年装卸能力高达20万TEU. [8] 这些是经营者公布的规格和能力,而不是实际处理的货物报告。 它的里程碑页列出了第二阶段,没有完成日期。 [9] 内陆设施将通过Poti或Batumi抵达的集装箱与首都的分销市场连接起来。

库泰西,巴统和波提有不同的顾客

Kutaisi的工业活动和自由工业区支持与制造业有关的储存和装配。 它在TBC研究中的租金基准较低,反映了与第比利斯不同的房产市场. 廉价空间的提供不会产生与资本相同的消费集散地;其价值在于能够在那里进行的生产和区域分配工作。

巴统将港口货物与不断增长的沿海城市和招待经济相结合. Poti更直接地围绕集装箱、散装货和远期货运组织。 在所有这些地点,最初对干燥和温度控制的储存的区分仍然很重要:食品和药品需要普通工业场所不自动提供的条件。 如果没有关于实际设施的信息,国家仓库区就不能转变为冷链能力。

国内物流公司正在增加分销大楼

TBC银行集团2025年年度报告提供了这一投资的具体例子。 它记录了2025年13,000平方米的GIANTI物流仓库的融资情况,随后租给一家大型零售公司. 同一帐户还叙述了GIANTI在报告日现有的A类储存和正在建造的房舍。 这些是单独的类别:融资的、租赁的建筑物不同于开发管道。 对于格鲁吉亚市场来说,这个例子表明,大型零售销售合同与传统的工业储存一起支持专用设施。 [7]

海关储存是一个单独的服务类别

税务局公布货物储存地点的分类,包括海关仓库、码头和其他核定类别。 海关监管下的货物遵循这些安排;普通商业储存因靠近港口或自由工业区而不获得海关地位。 [6] 对进口商来说,这种区分决定了未清存货的持有地点和由哪家经营者维持相关记录。

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