Тбилисская аренда и разрыв между старыми и современными зданиями
Выпуск Galt & Taggart от 29 июля 2026 года ставит складские запасы Тбилиси примерно на 1,26 миллиона квадратных метров в 2025 году. Более 80% было описано как пространство более низкого класса. Компания сообщила, что арендная плата достигла 6,3 доллара США за квадратный метр после увеличения на 60% с 2022 года. Это устаревшее рыночное наблюдение, а не цитата для какого-либо конкретного здания. В том же выпуске прогнозируется 31% дополнительных поставок к концу 2027 года, при этом 85% запланированных проектов вокруг Самгори и въездов в город. Этот трубопровод остается прогнозом, а не завершенным запасом. [1]
Более ранняя мастерская Galt & Taggart процитировала арендную плату за сухой склад в размере 5-6 долларов США за квадратный метр, исключая налоги. В опросе приняли участие 40 компаний, на долю которых приходится до 40% складского спроса в Тбилиси, многие из которых, как ожидается, будут удовлетворять дополнительные потребности путем строительства собственных помещений. [2] Вместе эти публикации описывают рынок, где рост арендной платы и ограниченные подходящие большие здания стимулировали занятость владельцев, а также развитие сторонних компаний.
Региональная арендная плата в исследовании рынка TBC Capital 2024
Исследование TBC Capital, опубликованное в марте 2025 года и охватывающее рынок промышленности и логистики 2024 года, оценивается примерно в 2,2 миллиона квадратных метров на национальном уровне. Он классифицировал 67% как занятых владельцами и 33% как арендуемых. Эта национальная оценка и более поздняя серия Galt & Taggart Tbilisi имеют разное освещение и даты. Их следует читать отдельно. [3]
| Рынок | Отчетная ежемесячная арендная плата, USD за м² | Рыночный характер |
|---|---|---|
| Тбилиси | 3-5; класс А около 7 | Самая большая концентрация арендуемого пространства |
| Кутаиси | 2–2.5 | Традиционные помещения, обслуживающие производство, сборку и хранение |
| Батуми | 3–6 | Меньший рынок аренды наряду с спросом на порты и прибрежные города |
| Потти | Никакой сопоставимой ренты здесь нет. | Услуги по обработке и транзиту часто продаются через контракты на обслуживание. |
Эти критерии исключают применимые налоги и, если это указано в исследовании, сборы за обслуживание. Контракт на обработку может сделать объект экономически активным, не являясь обычной занятой арендой. Это особенно актуально в Поти, где быстрое перемещение грузов имеет большее значение для многих операторов, чем долгосрочное освоение напольного пространства. Следовательно, меры по заполнению арендуемого пространства не описывают использование каждого терминала. [3]
Самгори, Исани и аэропорт Тбилиси
Восточная часть столицы сочетает в себе доступ к аэропорту, промышленной земле, железнодорожной инфраструктуре и дорогам в направлении Азербайджана и Армении. Поэтому Самгори и Исани неоднократно фигурируют в дискуссиях о складах и дистрибуции. Надзаладеви и другие северные промышленные районы остаются актуальными для уже созданных там предприятий, в то время как помещения на подходах города могут вмещать более крупные дворы, чем ограниченный участок внутри города.
Расположение влияет на тип арендатора. Супермаркет и дистрибуция потребительских товаров предполагает неоднократные поставки по Тбилиси и регионам. Связанный с аэропортом грузовой бизнес нуждается в других отношениях с таможенным хранением и обработкой. Контейнерный склад зарабатывает на передвижении и временном хранении оборудования, а также зданий. Отношение ко всем трем как к квадратным метрам «склада» скрывает их различные коммерческие функции.
Гебрудер Вайс: более крупный сайт — это не все крытые хранилища
Гебрюдер Вайс объявил о своем третьем расширении Тбилиси 9 октября 2024 года. Компания описала расширение примерно на 13 000 квадратных метров и общую площадь в 142 000 квадратных метров, объединяющую складские помещения, помещения для обработки, железнодорожные, парковочные и открытые площадки. Общая площадь склада составляет не 142 000 квадратных метров. В объявлении также говорится о железнодорожном сообщении, добавленном в 2020 году, и инвестициях в размере 11,5 млн евро в последнее расширение. [4]
Аэропорт-зона объединяет грузовую, железнодорожную, воздушную и морскую логистику с таможенными и складскими услугами. Его присутствие иллюстрирует различие между арендой пустого здания и покупкой логистической услуги: клиенты могут покупать прием, хранение, консолидацию и доставку у одного поставщика, а не управлять самими этими действиями.
Тбилисский интермодальный хаб добавил новый внутренний контейнерный объект
Компания AD Ports Group открыла первый этап Тбилисского интермодального хаба 3 июня 2025 года. В объявлении об открытии были описаны три 600-метровых железнодорожных шпоры, контейнерный двор площадью 50 000 квадратных метров и склад класса B площадью 2500 квадратных метров с первоначальной пропускной способностью до 96 000 TEU в год. На инаугурации группа имела 60-процентную долю в Inveco и Wilhelmsen в качестве партнеров. [5]
В июне 2025 года было объявлено о создании склада класса А площадью 9800 квадратных метров и еще одного железнодорожного шпора на более позднем этапе. На странице объектов оператора, проверенной 3 ноября 2026 года, теперь рекламируются четыре 600-метровых железнодорожных шпоры, склад класса А площадью 9800 квадратных метров, склад класса В площадью 2500 квадратных метров и годовая пропускная способность до 200 000 TEU. [8] Это опубликованные спецификации и пропускная способность оператора, а не отчет о фактически обработанных грузах. На его странице вехи указан этап II без даты завершения. [9] Внутренний объект соединяет контейнеры, прибывающие через Поти или Батуми, с рынком распределения столицы.
Кутаиси, Батуми и Поти имеют разных клиентов
Промышленная деятельность Кутаиси и Свободная промышленная зона поддерживают хранение и сборку, связанные с производством. Более низкие показатели арендной платы в исследовании TBC отражают отличие рынка недвижимости от Тбилиси. Наличие недорогих площадей не создает такого же потребительского водосбора, как у капитала; его ценность заключается в производственной и регионально-распределительной работе, которую там можно проводить.
Батуми сочетает в себе портовые грузы с растущим прибрежным городом и гостиничной экономикой. Poti более непосредственно организован вокруг контейнеров, навалочных и наливных грузов. Первоначальное различие между сухим и температурным хранением остается важным во всех этих местах: пищевые и фармацевтические товары нуждаются в условиях, которые обычные промышленные помещения не обеспечивают автоматически. Национальная складская площадь не может быть преобразована в холодильную цепь без информации о реальных установках.
Отечественные логистические компании добавляют распределительные здания
В годовом отчете TBC Bank Group за 2025 год приведен конкретный пример этих инвестиций. Компания регистрирует финансирование склада GIANTI Logistics площадью 13 000 квадратных метров в течение 2025 года, который впоследствии был сдан в аренду крупной розничной компании. В этом же отчете описывается существующее хранилище GIANTI класса А и строящиеся на отчетную дату дополнительные помещения. Это отдельные категории: финансируемое, арендуемое здание отличается от девелоперского трубопровода. Для грузинского рынка пример показывает, что крупные розничные дистрибьюторские контракты поддерживают специально построенные объекты наряду с традиционными промышленными хранилищами. [7]
Таможенное хранение – отдельная категория услуг.
Служба доходов публикует классификацию мест хранения товаров, включая таможенные склады, терминалы и другие утвержденные категории. Товары, находящиеся под таможенным контролем, следуют этим договоренностям; обычное коммерческое хранение не приобретает таможенного статуса, поскольку находится вблизи порта или свободной промышленной зоны. [6] Для импортеров это различие определяет, где могут храниться неясные запасы и какой оператор ведет соответствующие учетные записи.
MarketEntry.ge помогает с местными исследованиями в области недвижимости и оператора логистический секторВ том числе связи с Транспортная система Грузии. Связаться с нами помощь со складом, распределением или логистическими инвестициями в Грузии.