Les loyers de Tbilissi et l'écart entre les bâtiments anciens et modernes
Une sortie de Galt & Taggart datée du 29 juillet 2026 place le stock d'entrepôt de Tbilissi à environ 1,26 million de mètres carrés en 2025. Plus de 80% ont été qualifiés d'espace de classe inférieure. La société a déclaré que le loyer atteignait 6,3 USD par mètre carré, après une augmentation de 60 % depuis 2022. Il s'agit d'une observation de marché datée, et non d'un devis pour un bâtiment donné. Le même communiqué prévoit 31 % d'approvisionnement supplémentaire d'ici la fin de 2027, avec 85 % des projets prévus autour de Samgori et des entrées de la ville. Ce pipeline demeure une prévision plutôt qu'un stock terminé. [1]
Un ancien atelier Galt & Taggart a cité des loyers de 5–6 USD par mètre carré, hors taxes. Son enquête a porté sur 40 entreprises représentant jusqu'à 40 % de la demande d'entrepôts de Tbilissi; beaucoup s'attendaient à répondre à des besoins supplémentaires en construisant leurs propres locaux. [2] Ensemble, ces publications décrivent un marché où la croissance des loyers et le nombre limité de grands bâtiments convenables ont encouragé l'occupation des propriétaires ainsi que le développement de tiers.
Loyers régionaux en capital TBC 2024 étude de marché
L'étude TBC Capital, publiée en mars 2025 et couvrant le marché industriel et logistique de 2024, a estimé environ 2,2 millions de mètres carrés à l'échelle nationale. Elle a classé 67 % des personnes occupées par le propriétaire et 33 % des personnes autorisées. Cette estimation nationale et les dernières séries Galt & Taggart Tbilissi ont une couverture et des dates différentes. Ils doivent être lus séparément. [3]
| Marché | Loyer mensuel déclaré, USD par m² | Caractère du marché |
|---|---|---|
| Tbilissi | 3-5; classe A autour de 7 | La plus grande concentration d'espace laisable |
| Koutaïssi | 2–2.5 | Locaux traditionnels servant à la fabrication, au montage et au stockage |
| Batoumi | 3–6 | Petit marché loué aux côtés de la demande portuaire et côtière |
| Péti | Pas de loyer comparable cité ici | Services de manutention et de transit souvent vendus dans le cadre de contrats de services |
Ces repères excluent les taxes applicables et, lorsque l'étude le précise, les frais de service. Un contrat de manutention peut rendre une installation économiquement active sans apparaître comme un bail occupé conventionnel. Cela est particulièrement important à Poti, où le transport rapide de marchandises compte plus pour de nombreux opérateurs que l'occupation à long terme de l'espace plancher. Par conséquent, les mesures d'occupation de l'espace loué de l'étude ne décrivent pas tous les terminaux utilisés. [3]
Samgori, Isani et le côté aéroport de Tbilissi
La partie orientale de la capitale combine l'accès à l'aéroport, aux terrains industriels, aux infrastructures ferroviaires et aux routes vers l'Azerbaïdjan et l'Arménie. Samgori et Isani apparaissent donc à plusieurs reprises dans les discussions sur l'entrepôt et la distribution. Nadzaladevi et d'autres zones industrielles du Nord restent pertinentes pour les entreprises déjà établies là-bas, tandis que les locaux sur les approches de la ville peuvent accueillir des chantiers plus grands qu'un terrain restreint du centre-ville.
L'emplacement affecte le type de locataire. La distribution de supermarchés et de biens de consommation implique des travaux de livraison répétés à travers Tbilissi et les régions. Une entreprise de fret liée à l'aéroport a besoin d'une relation différente avec le stockage et la manutention des douanes. Un dépôt de conteneurs bénéficie du mouvement et de la détention temporaire de matériel ainsi que des bâtiments. Le fait de traiter les trois comme des mètres carrés d'un entrepôt occulte leurs différentes fonctions commerciales.
Gebrüder Weiss: un site plus grand n'est pas tout stockage couvert
Gebrüder Weiss a annoncé son troisième élargissement de Tbilissi le 9 octobre 2024. La société a décrit une extension d'environ 13 000 mètres carrés et un site total de 142 000 mètres carrés combinant entrepôt, espace de manutention, chemin de fer, stationnement et espaces ouverts. Le total n'est pas de 142 000 mètres carrés de plancher d'entrepôt couvert. Son annonce enregistre également une connexion ferroviaire ajoutée en 2020 et un investissement de 11,5 millions d'euros dans la dernière expansion. [4]
L'exploitation de la zone aéroportuaire combine la logistique des camions, du rail, de l'air et de la mer avec les services des douanes et des entrepôts. Sa présence illustre la distinction entre la location d'un bâtiment vide et l'achat d'un service logistique exploité: les clients peuvent acheter réception, stockage, consolidation et livraison d'un fournisseur plutôt que de gérer eux-mêmes ces activités.
Tbilissi Intermodal Hub a ajouté une nouvelle installation de conteneurs intérieurs
AD Ports Group a inauguré la première phase de Tbilissi Intermodal Hub le 3 juin 2025. L'annonce d'ouverture décrivait trois éperons ferroviaires de 600 mètres, une cour de conteneurs de 50 000 mètres carrés et un entrepôt de classe B de 2 500 mètres carrés, avec une capacité de manutention initiale pouvant atteindre 96 000 EVP par année. Le groupe s'est intéressé à 60% à l'inauguration, avec Inveco et Wilhelmsen comme partenaires. [5]
L'annonce de juin 2025 proposait un entrepôt de 9 800 mètres carrés de classe A et un autre éperon ferroviaire dans une phase ultérieure. La page des installations de l'exploitant, vérifiée le 3 novembre 2026, annonce maintenant quatre éperons ferroviaires de 600 mètres, un entrepôt de 9 800 mètres carrés de classe A, un entrepôt de 2 500 mètres carrés de classe B et une capacité de manutention annuelle pouvant atteindre 200 000 EVP. [8] Ce sont les spécifications et la capacité publiées de l'exploitant, plutôt qu'un rapport de fret effectivement manipulé. Sa page des jalons énumère la phase II sans date d'achèvement. [9] L'installation intérieure relie les conteneurs arrivant par Poti ou Batumi au marché de distribution des capitaux.
Kutaisi, Batumi et Poti ont des clients différents
L'activité industrielle de Kutaisi et la zone industrielle libre soutiennent le stockage et l'assemblage liés à la fabrication. Ses points de repère moins élevés dans l'étude TBC reflètent un marché immobilier différent de celui de Tbilissi. La disponibilité d'espaces peu coûteux ne crée pas le même bassin de consommation que le capital; sa valeur réside dans les travaux de production et de distribution régionale qui peuvent être réalisés dans ce pays.
Batumi combine fret portuaire avec une ville côtière en croissance et l'économie hôtelière. Poti est plus directement organisé autour des conteneurs, vracs et fret à destination. La distinction originale entre stockage sec et stockage à température contrôlée reste importante dans tous ces endroits : les denrées alimentaires et les produits pharmaceutiques ont besoin de conditions que les locaux industriels ordinaires ne fournissent pas automatiquement. La zone d'entrepôt national ne peut être convertie en capacité de la chaîne du froid sans information sur les installations réelles.
Les entreprises nationales de logistique ajoutent des bâtiments de distribution
Le rapport annuel de 2025 du Groupe bancaire TBC fournit un exemple concret de cet investissement. Il enregistre le financement d'un entrepôt logistique de 13 000 mètres carrés en 2025, loué par la suite à une grande entreprise de détail. Le même compte décrit le stockage de classe A et les autres locaux en construction à la date de déclaration. Il s'agit de catégories distinctes : un bâtiment financé et loué est différent d'un pipeline de développement. Pour le marché géorgien, l'exemple montre que de grands contrats de distribution au détail soutiennent des installations construites à des fins déterminées, parallèlement au stockage industriel traditionnel. [7]
Le stockage douanier est une catégorie de services distincte
Le Service des recettes publie une classification des lieux de stockage des marchandises, y compris les entrepôts douaniers, les terminaux et les autres catégories approuvées. Les marchandises sous contrôle douanier suivent ce régime; le stockage commercial ordinaire n'a pas le statut douanier parce qu'il se trouve près d'un port ou d'une zone franche industrielle. [6] Pour les importateurs, cette distinction permet de déterminer où le stock non précisé peut être détenu et quel opérateur tient les registres pertinents.
MarketEntry.ge aide à la recherche locale sur les propriétés et les opérateurs secteur logistique, y compris les connexions à Réseau de transport géorgien. Nous contacter pour l'assistance à un entrepôt, la distribution ou l'investissement logistique en Géorgie.